“以房抵债”系列研究之付款方式篇｜万吉观点

发布时间：2022-04-15

我国法律未对以房抵债作出规定，以房抵债实质上属于以物抵债的一种情形。关于以物抵债的性质，目前理论与司法界主要有以下三种解读：

以物抵债属于“代物清偿”

所谓代物清偿是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付，从而使原债消灭。代物清偿是一种清偿方式，是债权债务关系消灭的一种方式。代物清偿是实践性行为，如果不实际转移代偿物的所有权，则不产生清偿的效果，因此，在实际操作过程中，如果仅签订了代物清偿协议，但未实际履行，则不产生清偿的效果。在债务人不履行代物清偿协议时，债权人仅有权要求债务人履行原有债务。

以物抵债属于“债的变更”

所谓债的变更是指成立新债的同时消灭旧债。债权人与债务人之间，需要明确约定以新债代替旧债。这种情况下，债权债务关系始终仅存在一种，即变更前为旧债，变更后为新债，债的变更属于诺成性行为，一经签订即成立并生效，债权人仅有权要求债务人履行变更后的新债。

以物抵债属于“新债清偿”

所谓新债清偿是指成立新的债同时与旧债并存。债权人与债务人之间，未明确约定以新债代替旧债。新债清偿成立后，新债与旧债处于并存的状态，旧债并不因新债的成立而直接消灭，并且新债清偿具有优先性，如果债务人到期未向债权人履行新债，债权人可以向法院起诉要求债务人履行新债或旧债，但在新债客观无法履行的情况下，债权人有权要求债务人履行旧债。

下面结合我国相关法律法规，分别解读不同情形下约定以房抵债的效力：

一、建材款履行期限届满前约定“以房抵债”的效力

对建材商而言，会面临在签订建材交易合同时，合同中直接约定部分或全部建材款以交付特定房屋的方式予以支付。例如：“70%的混凝土款以房抵债，用××项目××号楼××室－××室予以付款，房价按混凝土款到期时售楼处房价的97%计算。”此类具体约定形式多样，但双方约定时间均在建材款履行期限届满之前。

对于此类约定，应先后考量以下因素：

是否存在约定无效的情形？

根据《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。

例如：①双方约定的房屋所有权实际归属于第三方，在双方均知情的情况下，通过该以房抵债的方式损害了第三方的权益，根据《民法典》第154条之规定，该约定无效；

②双方提前将相关房屋过户到建材商或建材商指定人员名下，约定在采购方到期未清偿建材款时，房屋所有权归建材商所有，根据《民法典》第401条之规定，该约定属于“流押条款”，因违反强制性规定而无效，但建材商可以主张就该房屋优先受偿。

是否存在可撤销的情形？

可撤销的民事法律行为是指在意思表示有瑕疵的情况下实施的民事法律行为。

例如：①双方在约定以房抵债条款时，由于沟通问题，导致一方对条款存在重大误解；

②一方以欺诈手段，致使对方在违背真实意思的情况下签订了以房抵债条款；

③一方以胁迫手段，致使对方在违背真实意思的情况下签订了以房抵债条款；

④一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使达成以房抵债条款时显失公平。

如果存在上述情形，根据《民法典》第152条之规定，当事人在法定时效范围内，有权撤销以房抵债之约定。

是否对房屋信息及房价均约定明确？

如果双方对房屋信息或房价约定不明，在建材款项到期应付时，任何一方都可以以约定不明为由，主张该以房抵债条款不具有可履行性，从而主张继续以有利于金钱债务履行的方式履行到期债务，即以现金、转账等方式履行到期债务。如果双方约定不存在无效、可撤销的情形，且房屋信息及单价均约定明确，就具备了建材款履行期限届满后履行该以房抵债约定的基础。

房屋是否已做预告登记或产权变更手续？

根据《民法典》第209条之规定，房屋作为不动产权，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，是否办理具有物权公示效力的预告登记或产权变更手续，影响着建材商对相应房屋享有物权的情况。

如果约定的房屋未做预告登记或产权变更手续，那么根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条之规定，建材商作为债权人不得主张交付房屋，而是应依据原建材合同关系主张建材款。该情形下，双方在债务履行期限届满前约定以房抵债，但未办理有物权公示效力的预告登记或产权变更手续，在债务人到期不履行以房抵债约定时，债权人仅有权基于基础交易关系，要求债务人履行原有债务。

如果约定的房屋已做预告登记或产权变更手续，则可能会涉及“让与担保”或“流押条款”的情形，即若约定在建材款到期应付时，采购方未清偿建材款，建材商有权对该房屋拍卖、变卖、折价偿还建材款的，则约定有效；若约定建材款到期应付时，采购方未清偿建材款，建材商获得该房屋所有权，该约定属于“流押条款”，因违反强制性规定而无效，但建材商可以主张就该房屋优先受偿。

在商事交易过程中，实际操作会复杂得多。例如：

①由于建材合同付款期限往往存在分期付款的约定，因此，双方在约定以房抵债时，时间上是否符合“建材款履行期限届满前”这一大前提？如果是在部分货款到期、部分不到期的时间点上约定了以房抵债，处理结果可能就会有所不同；

②双方在建材款履行期限届满前约定了以房抵债且未进行产权变更，但双方在后续交易过程中补充办理了产权变更手续。如果此时仍是在建材款履行期限届满前，就涉及到“让与担保”或“流押条款”的情形，结果参见前文；如果此时是在建材款履行期限届满后，在不存在虚假交易或恶意损害第三人权益、显失公平等无效、可撤销情形的前提下，则可认定产权变更有效，建材商取得房屋所有权。

二、建材款履行期限届满后约定“以房抵债”的效力

建材交易完成后，采购方可能会提出以房抵债，作为向建材商付款的方式。

例如：①双方签订以房抵债协议，约定用采购方名下的××项目××号楼××室－××室予以付款，冲抵到期建材款××元，双方于××年××月××日前办理完过户手续，相关费用由××承担；

②双方签订以房抵债协议，同时建材商与第三方签订房屋买卖合同，或者是建材商、采购方、第三方签订三方协议，约定以房抵债。此种情形常见于开发商、施工方、建材商三方之间债务的相互抵顶，即开发商用在其名下的房屋作为工程款支付方式，冲抵一定金额的到期工程款债务，施工方用抵顶来的房屋作为建材款支付方式，冲抵一定金额的到期建材款债务。